中金指出，香港房地產(chǎn)市場自今年二季度以來初現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢 ，考慮美元降息進程往前看大概率繼續(xù)深化 ，建議關(guān)注市場進一步修復(fù)的潛力，并把握板塊可能存在的二次上行機遇。
全文如下中金2026年展望 | 港資房企：關(guān)注板塊二次上行機遇
中金研究
香港房地產(chǎn)市場自今年二季度以來初現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢 ，考慮美元降息進程往前看大概率繼續(xù)深化 ，我們建議關(guān)注市場進一步修復(fù)的潛力，并把握板塊可能存在的二次上行機遇 。
摘要
未來邊際上影響市場的主要因素或在于利率水平 ，而降息進程在2026年大概率繼續(xù)深化 。香港市場近年來主要的調(diào)控手段包括限制性措辭的集中松綁（2024年一季度末“撤辣”） ，對土地供給的主動收緊，以及積極引入大陸需求（對租購兩端都形成積極支持）。往前看，我們認為市場進一步復(fù)蘇的關(guān)鍵或在于本土購房需求的釋放 ，而主要的變量或落于房貸利率的水平 。目前無論是觀察租售比對房貸利率的利差 ，還是購房可負擔性指數(shù)，雖均較前期有明顯改善 ，但離有吸引力的水平還有些許距離 。我們初步預(yù)計美元降息幅度累計達到100bps或可對本地需求起到更充分的推動。目前看 ，我們認為2026年達到這一降息水平的概率不低，因此香港房地產(chǎn)市場或仍將邁向進一步修復(fù) 。
2024年以來板塊估值已有一定修復(fù) ，但絕對水平仍不高 。從90年代以來的長周期序列來看 ，目前板塊也只是從2024年的歷史極端低位修復(fù)至歷史十分位左右的水平，難言估值偏高。往前看 ，分母端利率水平的下行 ，以及企業(yè)經(jīng)營情況的邊際改善，都有可能推動估值進一步修復(fù)。
細分板塊上 ，住宅與零售市場的修復(fù)或一定程度領(lǐng)先辦公樓 。同住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)前端量價積極表現(xiàn)相似 ，5月份以來香港零售市場表現(xiàn)出現(xiàn)積極變化，目前整體供需關(guān)系也趨于平衡 。寫字樓市場雖在需求端出現(xiàn)一些積極變化，但供給上2025-2026或仍在一定慣性 ，尤其非核心區(qū)的空置率仍較為高企 ，整體市場的修復(fù)或相對滯后。投資角度，我們建議可優(yōu)先關(guān)注在核心區(qū)具有優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)的企業(yè) 。
風險
海外降息進程不及預(yù)期；香港住宅市場量價修復(fù)進程出現(xiàn)反復(fù)；商業(yè)不動產(chǎn)增量供給入市量超預(yù)期帶來額外市場壓力 。
（文章來源：人民財訊）
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