“回復不過來了，政策剛出就有很多人問。”8月8日晚間，一位房產銷售代理直言。
這個夏末 ，北京“鐵板一塊 ”的限購政策 ，隨著一紙文件的下發出現局部松動 。五環外買房不限套數、公積金政策優化，為改善需求釋放提供了空間 ，也點燃了不少從業者的熱情 。
幾乎與政策發布同步 ，8日當晚便有房企火速推出特價房。“原價639萬元的房源，現在一口價544萬元 ，直降95萬元 ，不過要一周內交齊首付款 。 ”五環外某樓盤的銷售人士稱 。
新政實施首日，第一財經記者走訪北京多個新盤發現 ，部分五環周邊的售樓處確實人流量不小 ，即便在氣溫最高的正午，也陸續有購房者前來看房 ，還不時傳出“砸金蛋”的聲音。
“今天忙到顧不上吃飯 。 ”一位置業顧問表示 ，新政確實激發了不少潛在購房者咨詢，不過后續能轉化成多少購買力，政策對市場的刺激能持續多久 ，還需要繼續觀察 。
排隊“取號 ”看樣板間
8月8日晚間 ，北京祭出近年最重磅的調控松綁政策。
以五環為分界線，京籍居民家庭、連續繳納社保或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭 ，購買五環外商品住房 ，將不再限套數 。在此之前，京籍家庭全市可買2套 、五環外加1套；符合條件的非京籍家庭 ，全市可買1套 、五環外加1套 。
五環內的限購政策則不變。這意味著 ，北京嚴格的限購范圍正縮減到五環內，若在五環外買房 ，除了非京籍家庭的社保年限等要求 ，已經沒有其他方面的限制措施 。
這一重磅政策，成為自去年“五環外多買一套”、調減社保年限后 ，北京樓市調控松綁力度最大的一次 。作為全國房地產調控的“風向標 ” ，可謂信號意義明顯。
那么，新政對購房者 、市場會有何影響？8月9日，即新政實施首日 ，記者走訪了北京五環周邊的多個新房樓盤 ，整體而言，在烈日暴曬的正午 ，售樓處看房人流不算少。
在北京東五環外某均價近七萬的新盤 ，記者經預約前來看房，大約等待十分鐘后 ，才有置業顧問開始一對一帶看 。正常來說 ，售樓處正午時間人流會偏少，不過彼時洽談區幾乎沒有空余座位；帶看間隙 ，還傳來一位購房者“砸金蛋 ”的聲音 。
該樓盤置業顧問表示 ，昨晚新政出來后，咨詢的人確實比較多 ，正常周末售樓處人流也會偏多。據悉 ，該樓盤總價在600萬～1200萬左右，主要面向周邊大廠 、互聯網公司、國際集團分部等各類產業人員，是北京五環周邊流速較高的一個樓盤 。
不過 ，談及政策會有多大刺激作用 ，置業顧問未表現出特別興奮，稱還需要時間觀察 。
距此十幾分鐘車程 ，另一五環外的樓盤 ，正午同樣陸續有人看房。據悉，該樓盤屬于住宅新規后的“好房子”項目 ，賣點是高得房率 、大落地窗 、高標裝修、全明戶型等 ，銷售均價在七萬五左右，總價在700萬～1300萬元區間 ，主要面向周邊產業相關人群 。
在置業顧問看來 ，這屬于周末較正常的看房量，新政對購房的刺激作用還需發酵 。“客觀而言 ，北京五環外有很多優質樓盤 ，放在全國市場來講，可以作為資產配置的選擇。如果后續能放開社保年限等要求，或許能吸引更多周邊有資金實力的人前來買房 。 ”
值得注意的是 ，新政帶來的影響不僅限于五環外 。記者在四環附近一改善樓盤看到 ，下午時分售樓處幾乎坐滿了人，人流量大時沙盤處幾乎圍滿 ，其中還有一家四口 、三代人一起出來看房的；在樣板間區域 ，也出現兩三組客戶同時看一套房的場景。
“上午人更多，看樣板區要坐接駁車 ，因為只有一輛 ，還需要排隊取號 。 ”置業顧問表示，這個樓盤之所以人流量大 ，是因為戶型和總價區間較為豐富 ，最小的五十多平，最大的近一百五十平 ，能滿足不同購房群體的需求 ，此外公區和景觀較豐富，符合年輕人生活需求 。
帶看到下午四點多，該銷售人員直言 ，自己今天忙到一直沒吃飯 ，終于能休息片刻了。
能否刺激市場成交？
現如今，五環外是北京樓市成交的主力區域。中指數據顯示 ，今年1～7月 ，北京新建商品住宅銷售套數中，五環外占比超80% ，二手住宅成交套數五環外占比也超50% 。
新政之下 ，符合條件的購房人，五環外買房將不再限制套數 ，無疑會拉動一定市場成交 。去年北京出臺一系列局部松綁政策后 ，市場上新房 、二手房成交便出現明顯增長。
數據顯示，去年九月底政策松綁后 ，北京樓市交易量明顯提升 。2024年10月～12月 ，北京二手房月度網簽量均達到1.7萬套以上，整個四季度二手房成交量同比增長約60% 。
克而瑞表示，近年來北京五環外新房供應集中 ，且未來仍為供地主力 ，限購調整后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解 ，預計約80%的新房項目將直接受益 ，尤其是改善型項目。
還有業內人士表示，本次限購松動的影響面不止于此 。對于想賣出五環外二手房進行置換的群體 ，政策也帶來新的機會 ，可促進這部分改善需求釋放，推動整體交易鏈條流轉 。
一位房產中介還告訴記者 ，本次新政規定 ，成年單身人士和居民家庭執行同樣的限購政策，自己有個客戶之前只能買一套房 ，如今受新政影響 ，決定“下定”一套五環附近的房子。
值得注意的是，當前樓市整體情況較為復雜，二手房掛牌量高企、市場觀望情緒濃厚等問題 ，都在合力影響市場走勢 。一位從業者稱 ，新政短期肯定會拉動成交，會有部分需求釋放出來 ，但價格端應該不會太大變化 ，對市場的根本性影響也有待觀察 。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，新政對市場交易肯定有積極作用。不過 ，二手房掛牌量若得不到大規模地消化 ，會限制供求關系再均衡，這也是目前核心和迫切的工作 。
“新政的信號 、象征意義更突出 ，體現了政策對穩樓市的決心 。 ”一位從業者稱。
中指研究院稱 ，本次北京優化限購，體現了政策漸進式調整的特征 ，直接利好布局五環外的企業 ，房企應積極營銷把握政策窗口期；同時，一定程度上也有利于暢通置換鏈條，促進五環外的改善性住房需求釋放 ，預計未來限購政策仍有優化空間。
截至目前 ，一線城市除廣州全域解除限購外，京滬深三城市依然保留核心區限購 ，外圍區域則有條件放開 。“今年以來 ，京滬外圍項目銷售去化壓力凸顯，為行政性限制措施逐步退出市場 ，打開了空間和可能性 。 ”克而瑞方面表示。
該機構稱 ，通過“核心區嚴控 、郊區松綁”的差異化策略，一方面可以消除投機顧慮 ，又能滿足合理自住購房需求、緩解庫存壓力 ，并服務于人口疏解、區域協同等目標，成為因城施策的“風向標” ，促進房地產平穩健康發展與城市可持續增長的雙贏 。
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