今年公募REITs迎來一波大行情，截至5月30日 ，全市場有1只REIT年初至今漲幅超過50% ，3只漲幅超過40%，6只超過30%，15只超過20% ，15只超過10% 。多位受訪基金經(jīng)理認(rèn)為 ，在利率下行環(huán)境下，公募REITs因其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和高分紅特性 ，成為資產(chǎn)配置的重要選擇 。但基金經(jīng)理也提醒 ，短期受到宏觀波動(dòng)等因素影響，REITs市場出現(xiàn)一定波動(dòng) ，估值逐步回歸理性。
展望未來 ，基金經(jīng)理非常看好公募REITs的投資價(jià)值，認(rèn)為其適合長期持有 ，投資者需關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營、現(xiàn)金流分派率等核心指標(biāo)。
公募REITs作為單獨(dú)大類資產(chǎn)受青睞
警惕流動(dòng)性不足和估值泡沫風(fēng)險(xiǎn)
Wind數(shù)據(jù)顯示 ，今年以來，中證REITs全收益指數(shù)漲幅為12.62% ，但近期該指數(shù)出現(xiàn)高位震蕩 。
“在貨幣政策寬松 、無風(fēng)險(xiǎn)利率下行的背景下 ，今年公募REITs作為單獨(dú)大類資產(chǎn)的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者青睞 。 ”東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT基金經(jīng)理孫野說，宏觀方面 ，REITs的強(qiáng)分紅特點(diǎn)讓其對(duì)利率比較敏感 ，貨幣政策的變化會(huì)影響其股息吸引力；行業(yè)方面，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)行業(yè)越來越豐富 ，不同行業(yè)屬性導(dǎo)致底層資產(chǎn)在運(yùn)行中有著不同收益表現(xiàn) ，進(jìn)而影響REITs表現(xiàn)；短期內(nèi)供求的不平衡也對(duì)REITs市場價(jià)格有較大的影響。
紅土創(chuàng)新基金解釋，公募REITs具有股債雙重屬性 ?！肮尚? ”體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境變化對(duì)底層資產(chǎn)運(yùn)營情況的影響 ，“債性”與債市利率走勢 、投資人結(jié)構(gòu)、固定收益投資人的市場情緒等因素有關(guān) ，二者均有可能導(dǎo)致基金價(jià)格波動(dòng) 。目前在經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整及利率水平持續(xù)下行的環(huán)境下，公募REITs分派率和十年期國債收益率的利差對(duì)市場影響較大。公募REITs板塊兼具資產(chǎn)增值潛力和分紅穩(wěn)定的特性 ，但仍要警惕流動(dòng)性不足和估值泡沫的風(fēng)險(xiǎn) 。
博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營運(yùn)總監(jiān)劉玄稱 ，公募REITs二級(jí)市場價(jià)格更多是由底層資產(chǎn)運(yùn)營表現(xiàn)決定，而非受短期政策或情緒波動(dòng)影響 ，底層資產(chǎn)多為國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施 ，部分需求相對(duì)剛性 。同時(shí)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)公募REITs持倉比例較高，市場穩(wěn)定性較強(qiáng)。在股市震蕩下，部分避險(xiǎn)資金從高波動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定性較強(qiáng)的資產(chǎn) ，需求端形成一定的抗跌支撐 。
展望后市行情 ，孫野認(rèn)為，隨著公募REITs常態(tài)化的發(fā)行、稀缺性逐漸弱化 ，同時(shí)投資者的認(rèn)知也在不斷提升 ，三重因素共振下，REITs市場有望逐漸回歸理性 ，一級(jí)市場打新策略的有效性或逐步弱化 ，二級(jí)市場有望回歸產(chǎn)品的本質(zhì)運(yùn)行 。同時(shí)，公募REITs被納入FOF 、社?；鹜顿Y范圍 ，并推動(dòng)納入滬深港通標(biāo)的 ，有望為REITs市場帶來更多增量資金。
劉玄表示，當(dāng)前股市不穩(wěn)定性加大 ，而公募REITs較穩(wěn)定的現(xiàn)金流和強(qiáng)制分紅機(jī)制有望進(jìn)一步吸引避險(xiǎn)資金流入 。但由于不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在不同程度上依賴于整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn) ，投資者需關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力 、底層資產(chǎn)類型、經(jīng)營質(zhì)量及收入構(gòu)成，警惕宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來的滯后性影響 。
北京某大型公募稱，在利率下行和資產(chǎn)荒的背景下 ，REITs作為高分紅 、中低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn) ，在政策力度加強(qiáng)以及社?；鸷宛B(yǎng)老金入市預(yù)期下，有望持續(xù)提升配置性價(jià)比。未來REITs市場將延續(xù)擴(kuò)容與分化的雙重趨勢。底層資產(chǎn)將進(jìn)一步覆蓋新基建 、智慧城市、文旅等新興領(lǐng)域 ，同時(shí)存量項(xiàng)目擴(kuò)募提速將強(qiáng)化市場流動(dòng)性 。
看好公募REITs配置價(jià)值
關(guān)注底層資產(chǎn) 、現(xiàn)金流分派率等指標(biāo)
在公募REITs的投資上 ，紅土創(chuàng)新基金表示，從2021年首批公募REITs推出以來 ，其收益穩(wěn)定性與多元化資產(chǎn)配置優(yōu)勢日益凸顯 。短期可以根據(jù)利率的周期 、REITs分派率和十年期國債收益率的利差等進(jìn)行資產(chǎn)配置及倉位調(diào)整；對(duì)于持有較多REITs基金份額的專業(yè)投資者 ，也可考慮適度買入國債期貨對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。長期來看，在公募REITs項(xiàng)目運(yùn)營和基金投資策略未發(fā)生重大變化 ，同時(shí)二級(jí)市場未發(fā)生較大波動(dòng)情況下 ，堅(jiān)持長期持有為主 。
前述大型公募也稱，在選擇REITs產(chǎn)品時(shí) ，需先考察底層資產(chǎn)的基本面 ，分散投資于不同類型和地區(qū)的REITs，降低市場波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；REITs基金適合長期持有，避免頻繁交易以減少交易成本和稅收負(fù)擔(dān)；為防范高位波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn) ，需要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策變化和市場情緒 ，及時(shí)調(diào)整投資策略；定期對(duì)REITs投資組合進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 。
其進(jìn)一步表示，短期內(nèi)市場或繼續(xù)受宏觀波動(dòng)影響 ，保障房 、消費(fèi)等弱周期板塊若回調(diào)可能凸顯配置價(jià)值 ，倉儲(chǔ) 、產(chǎn)業(yè)園等順周期板塊需關(guān)注內(nèi)需修復(fù)與估值錯(cuò)殺機(jī)會(huì)。長期來看，養(yǎng)老、新型基建REITs等政策支持的擴(kuò)容方向 ，以及利率下行背景下高分紅資產(chǎn)的吸引力 ，或推動(dòng)市場結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)深化 。
如何篩選REITs產(chǎn)品，紅土創(chuàng)新基金稱 ，投資者可重點(diǎn)關(guān)注EBITDA 、現(xiàn)金流分派率 、項(xiàng)目成本收入構(gòu)成及影響因子 ，并根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，關(guān)注相關(guān)核心運(yùn)營指標(biāo) 。近期發(fā)行的公募REITs監(jiān)管問詢回復(fù)中 ，大多有調(diào)降估值的安排 ，從監(jiān)管發(fā)行層面，一級(jí)市場基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值被進(jìn)一步壓實(shí)，為二級(jí)市場留出了一定套利空間。
孫野表示 ，REITs產(chǎn)品核心指標(biāo)主要是運(yùn)營指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)：一是底層資產(chǎn)日常運(yùn)營的數(shù)據(jù) ，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率、租金，高速公路行業(yè)的車流量等；二是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)圍繞分派率的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) ，如收入、凈利潤 、可供分配金額等 ?！斑@些數(shù)據(jù)均可通過定期報(bào)告獲取 ，可作為篩選產(chǎn)品的一些參考依據(jù) 。”
前述大型公募也說，在篩選REITs產(chǎn)品時(shí) ，投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量 、項(xiàng)目收益和現(xiàn)金流水平、市場估值水平和市場情緒 、未來發(fā)展空間和成長性等多個(gè)指標(biāo)。“REITs的底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定性是其估值合理性的關(guān)鍵支撐 。投資者需關(guān)注資產(chǎn)的出租率 、租金收繳率、運(yùn)營主體能力等 。新發(fā)行REITs的市場表現(xiàn)和投資者情緒 ，是判斷其估值合理性的重要參考，此外 ，政策支持和市場環(huán)境對(duì)其估值和現(xiàn)金流穩(wěn)定性有重要影響。 ”
（文章來源：中國基金報(bào)）
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