從“持續(xù)推動(dòng) ”到“更大力度推動(dòng) ”止跌企穩(wěn)，2025上半年 ，房地產(chǎn)“穩(wěn)市”力度不減。
據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù) ，2025年上半年，全國有約170省市（縣）出臺(tái)政策超340條 ，政策頻次保持較高水平；中央層面也持續(xù)落地“穩(wěn)樓市 ”政策 ，主要圍繞去庫存、擴(kuò)需求 、新模式和化風(fēng)險(xiǎn)等多方面展開 。
在“一攬子 ”政策支持下，2025上半年的房地產(chǎn)市場不乏亮點(diǎn) ，“好城市+好房子”表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性；一線城市中如深圳 ，6月份出現(xiàn)多個(gè)熱點(diǎn)紅盤，開盤去化率超9成 ，上海 、北京等城市也頻繁出現(xiàn)高端樓盤大賣場景 。
值得注意的是 ，自二季度以來，新房市場復(fù)蘇的勢頭有所放緩，二手房市場也持續(xù)“以價(jià)換量 ”。中指研究院表示 ，預(yù)計(jì)全年新建商品房銷售面積將在9億平方米左右 ，不同城市、不同項(xiàng)目的分化趨勢仍將延續(xù) 。
數(shù)百條政策激活市場
2025年上半年，房地產(chǎn)市場在“止跌回穩(wěn) ”的政策意圖下螺旋向上 ，有“小陽春”時(shí)節(jié)的熱銷場景 ，有高端樓盤的大賣消息，也有二手房市場的“以價(jià)換量 ” ，而政策層面對房地產(chǎn)企穩(wěn)的決心只增不減 。
3月份《政府工作報(bào)告》明確 ，“持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn) ”；4月份中央政治局會(huì)議指出，“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”；6月份國常會(huì)指出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)” ，中央層面持續(xù)釋放護(hù)市信號。
重磅新政也數(shù)次發(fā)出 ，涵蓋去庫存 、擴(kuò)需求 、新模式、化風(fēng)險(xiǎn)等多方面 。
上半年，收購存量閑置土地 、收購存量商品房的工作持續(xù)展開 ，從源頭調(diào)整房地產(chǎn)供給偏多的情況；需求端同樣多措并舉 ，擴(kuò)大城中村改造規(guī)模 、大力推動(dòng)城市更新、降低房貸利率等政策，均致力于直接或間接拉動(dòng)住房需求 。
在化風(fēng)險(xiǎn)層面，持續(xù)做好“保交房 ”工作 ，截至5月初 ，商業(yè)銀行審批通過的“白名單 ”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設(shè)和交付；同時(shí) ，房地產(chǎn)新模式 、有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度 ，在多次重要會(huì)議中提及。
可以說，上半年中央層面對樓市的定調(diào) ，助力企穩(wěn)的態(tài)度堅(jiān)定 ，政策涉及層面也較廣，最直接落地的是房貸利率政策 ，“保交房”工作在穩(wěn)步推進(jìn)中 ，存量“收儲(chǔ) ”及城中村改造工作紛紛加碼，頂層設(shè)計(jì)也將有新的規(guī)劃 。
地方政府層面 ，根據(jù)中指監(jiān)測 ，上半年全國有約170省市（縣）出臺(tái)政策超340條，政策頻次保持較高水平，主要圍繞激活需求 、優(yōu)化供給兩大方向展開 。
通過梳理可見 ，上半年地方政府出臺(tái)的樓市新政 ，更偏微觀、直接。其中，各地調(diào)整公積金政策超150條 ，包括延長還款期限 ，支持異地互認(rèn)互貸等；購房補(bǔ)貼力度升級，針對多孩家庭等人群的購房補(bǔ)貼力度進(jìn)一步加大。
此外 ，多地優(yōu)化房票安置政策 ，以助力釋放購房需求 。比如，廈門自推出房票政策2.0政策后 ，房票的適用范圍擴(kuò)大至全市 ，截至5月19日，廈門開具145億元房票、帶動(dòng)購房合同金額超210億元 ，去化面積超65萬平方米 。
“好城市+好房子 ”升溫
在數(shù)百條政策的“護(hù)市”力度下 ，上半年核心城市的樓市不乏亮點(diǎn)。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，上半年（截至6月25日），北京 、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比增長均在4%左右 ，廣州同比增長16% 、深圳低基數(shù)下同比增速超30%；杭州、成都在核心區(qū)供應(yīng)力度加大下 ，上半年同比分別增長6.0% 、4.9% 。
以變動(dòng)較大的深圳為例，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示 ，2025年上半年 ，深圳一二手住宅合計(jì)網(wǎng)簽51104套，同比上漲38.8% 。其中一手住宅網(wǎng)簽（預(yù)售+現(xiàn)售）21873套 ，同比增長41.8% ，二手住宅網(wǎng)簽29231套，同比增長36.6%。
期內(nèi) ，當(dāng)?shù)刂泻Ｔ茊⒃淳? 、翰熙典居、中建鵬宸云筑 、滿京華金碩悅府等多個(gè)熱點(diǎn)紅盤入市 ，帶動(dòng)片區(qū)活躍度提升，其中滿京華金碩悅府開盤日光 、中建鵬宸云筑開盤去化超9成 ，好房子、好價(jià)格依然是去化的核心要素 。
加上其他核心城市 ，當(dāng)下一線 、二線城市已是房企銷售的“主陣地 ” 。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，20家代表房企47.8%的銷售業(yè)績來源于二線城市；一線城市銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率 ，同比增長9.0個(gè)百分點(diǎn)至40.0% ，招商蛇口 、越秀地產(chǎn)、中建壹品 、中國中鐵均深耕一線城市。
從具體城市來看，2025上半年 ，20家代表房企銷售額貢獻(xiàn)前三城市分別為上海 、北京和廣州 ，銷售額貢獻(xiàn)率分別為16.9%、10.6%和9.0% 。上海銷售額貢獻(xiàn)率相較2024年同期增長4.5個(gè)百分點(diǎn)，在TOP10城市中增幅最大 。
從房企銷售業(yè)績看 ，上半年百強(qiáng)房企銷售總額為18364.1億元 ，同比下降11.8%；6月單月，TOP100房企銷售額環(huán)比增長24.2%、同比下降18.5%。期內(nèi) ，銷售總額超千億的房企4家 ，較去年同期減少2家，百億房企46家 。
為房企貢獻(xiàn)銷售業(yè)績的項(xiàng)目 ，大多是改善型項(xiàng)目 。中指數(shù)據(jù)顯示 ，上半年前五月，30城90～120平方米的新房成交套數(shù)占比保持在四成左右，120～144平米戶型成交首次達(dá)到30% ，改善型樓盤占據(jù)了新房市場主流。
受改善項(xiàng)目大量入市的影響 ，今年1～5月，百城新房價(jià)格累計(jì)上漲0.97% ，漲幅較去年同期收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。“居民居住需求品質(zhì)升級 ，開發(fā)商聚焦打造高品質(zhì)新房產(chǎn)品，帶動(dòng)百城新房價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲 。 ”中指方面稱 。
市場仍需鞏固
上半年的樓市雖不乏亮點(diǎn) ，但也有一些趨勢需要關(guān)注 ，比如近一兩個(gè)月以來，新房市場的增長動(dòng)能有所放緩 、二手房市場持續(xù)“以價(jià)換量”。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù) ，已顯現(xiàn)出類似趨勢 。2025年1～5月 ，全國新建商品房銷售面積為3.5億平方米，同比下降2.9% ，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn) 。
進(jìn)入6月份 ，國信證券數(shù)據(jù)顯示，30 城新建商品房當(dāng)年累計(jì)成交 4243萬平方米，其中一線 、二線、三線城市新建商品房成交面積累計(jì)同比分別為+10% 、-6% 、-1%。
從上述數(shù)據(jù)可見 ，樓市銷售同比增長的情況 ，仍主要出現(xiàn)在部分核心城市，從全國整體格局看 ，整體銷售規(guī)模還在收縮 ，熱銷之外的三四線城市仍難去化 。
二手房市場的冷熱變化更加明顯 。今年上半年，在“小陽春 ”“學(xué)區(qū)房 ”等因素帶動(dòng)下 ，核心城市曾有一波熱銷行情 ，不過隨著教育需求逐漸釋放完畢，5月以來 ，重點(diǎn)城市的二手房市場熱度有所轉(zhuǎn)弱。
克而瑞表示 ，2025年第二季度，30個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交 ，整體仍保持同環(huán)比齊增 。不過按月來看動(dòng)能略有放緩 ，4～5月回落，6月整體持穩(wěn) 。
其中，部分城市如深圳、西安等 ，上半年二手房成交累計(jì)同比增幅在3成以上 ，重慶 、合肥 、濟(jì)南等城市，上半年累計(jì)同比也是增長；但部分城市如鄭州、長春 、大連 、寧波等 ，二手房仍處于回調(diào)期 ，上半年累計(jì)同比暫未回正。
中指數(shù)據(jù)也顯示，6月截至25日 ，上海受去年基數(shù)較高影響同比出現(xiàn)回落 ，北京基本持平，深圳保持增長；二線城市中僅成都、廈門等核心城市同比增長 。
從房價(jià)表現(xiàn)看 ，2025年1～5月 ，百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌2.88%，跌幅較去年同期收窄0.03個(gè)百分點(diǎn) ，市場整體延續(xù)“以價(jià)換量”的行情 。
基于當(dāng)前的樓市行情 ，以及影響銷售恢復(fù)的居民收入 、開工面積 、二手房降價(jià)分流的因素，中指研究院預(yù)計(jì)，全年新建商品房的銷售面積將在9億平米左右；重點(diǎn)城市二手房“以價(jià)換量 ”延續(xù) ，對新房的分流效應(yīng)仍較明顯。
展望后市 ，不管是新房還是二手房、不同城市以及項(xiàng)目，分化行情仍將延續(xù) ，政策力度、市場供求 、城市效應(yīng)等因素 ，將多方面影響樓市的復(fù)蘇節(jié)奏，“好城市+好房子 ”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì) ，在新房市場的空間仍在。
（文章來源：第一財(cái)經(jīng)）
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