海南樓市迎來久違的上揚行情 。
12月18日，海南自貿港正式啟動封關運作 ，意味著海南島全島將建成一個海關監管特殊區域 ，實行以“‘一線’放開 、‘二線’管住 、島內自由”為基本特征的自由化便利化政策制度 。
市場已然沸騰。近期海南概念股多次全線漲停，電影《阿凡達3》全球首映禮落地三亞 ，12月多場高規格國際經貿洽談會密集召開 ，境外游客入境旅游訂單量激增……封關帶來的關注度正從資本、文旅 、商貿等多維度全面釋放 。
制度紅利下，海南房產的資產價值與吸引力進一步提升，樓市購買力加速回歸 。封關前一日（12月17日） ，中國綠發便以20.2億元拿下三亞灣新城百畝宅地。
“（現在）是近兩三年最有盼頭的時候了。 ”有當地房地產從業者感慨 。
海南樓市火熱 ，中介大喊“客都帶不過來 ”
最近，房地產中介李呈的朋友圈里頻繁轉發著一組數據 ，并配文“海南自貿港封關倒計時 ，置業趁早紅利盡享” 。
據海南省統計局近期數據，今年1-10月 ，海南全省新建商品房銷售額為1279.51億元 ，同比增長17.4%；新建商品房銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%。
前10月 ，海南全省新建商品房均價16506元/平方米 ，同比上漲8.7%，比去年提高了約1323元/平方米 。
數據證明著當下海南樓市的爆發力 。
“確實今年樓市體感確實好了起來 ，尤其在三亞 、陵水的一些樓盤 ，售樓處經常人聲鼎沸，樓盤銷售一天少說接待三四組。 ”李呈稱 。12月16日，一名三亞房產銷售人員對時代財經直言 ，“（最近）客都帶不過來了 。 ”
不過 ，當前海南樓市呈現出明顯的“南熱北溫”的分化格局。以經濟圈劃分，海口、三亞、儋洋 、濱海四個經濟圈中 ，三亞經濟圈表現最為強勁 ，前10月創下742.45億元的銷售額，同比飆升48.4% ，增速領跑全省 。
以城市及縣域為劃分 ，三亞市 、陵水縣及瓊中縣新房銷售額分別增長56.4%、32.1%及28.4%，但也有部分縣市處于下跌 。
以均價來看 ，1-10月 ，三亞新建商品房成交均價為31467元/平方米，同比去年的“2字頭”上漲超30% ，為海南樓市“頂流 ”。有海南當地資深房產人士對時代財經指出 ，三亞今年房價出現較大上漲幅度，除了本身熱度上升，一定程度上或受2024年安居房集中入市拉低均價基數影響 。
整體而言 ，以三亞為代表的海南樓市呈現跑贏全國的上揚行情 。
克而瑞在《2025中國房地產投資前景排行榜》報告中指出 ，受2025年封關預期的影響，包括三亞 、儋州等在內的海南城市需求側迎來了新的增長點。時代財經還注意到 ，在房地產投資前景前TOP50城市中 ，海口 、三亞分別位列25位及30位，排名較去年提升了11位、28位 ，海南房產投資價值趨強。
封關的政策預期疊加多輪樓市“組合拳 ” ，亦加速吸引著外來購房者跑步進場 。李呈稱，就在海南開啟封關前一天（12月17日） ，其還在接待一組來自四川的客戶 。
新晉入局海南的外來開發商人士王鑫則對時代財經指出 ，傳統三亞的主力客群為東北 、華北客群，今年其觀察到西北客群占比顯著提升 ，江浙等華東區域客群亦有穩定流入 ，客群地域分布更趨多元。
“煤老板們”涌入，上海民企擠進成交面積前三
暗流涌動的樓市背后，資本南下海南島的這陣風已吹了許久 。
“早在2023年底 ，三亞土拍市場就有苗頭了 。 ”此前就有海南當地資深的房產人士告訴時代財經 ，進入2024年以后，民營企業在三亞拿地的熱情持續高漲 ，尤其核心地段的熱門地塊爭奪早已暗流涌動許久。
據時代財經不完全梳理 ，今年6-9月三亞曾迎來一波土拍浪潮，總成交金額超95億元 ，超過2024年三亞財政收入的六成 。盡管四季度以來土地市場掛地節奏有所放緩 ，但臨近封關海南再迎重磅地塊出讓 。
除上述提到的綠發摘得三亞灣地塊外，12月 ，三亞市中心城區HP03-08-09-01地塊也將開拍 ，兩宗地塊起拍價合計近50億元。“都在趁著封關預期高潮期集中出貨，不過近期掛出地塊多為‘定點勾地’ 。 ”有知情人士透露 。
而參與土拍的不乏煤炭 、油氣等能源企業及大型綜合集團身影 ，如遼寧方大集團、陜西能源大鱷“恒源系” ，均在今年豪擲重金拿下核心地塊。
一些中小“煤老板 ”亦將海南作為轉型試水地 。12月，陜西一家煤礦產業鏈企業相關負責人告訴時代財經，該企業董事長曾手握2億元預算來海南買房 ，因未找到滿意項目 ，最終決定在陵水買地開發豪宅 。據了解，這批煤老板們多抱著尋求安全資產配置以及轉型的想法而來 ，“不要求投資有多高的回報率。 ”
這些外來力量已成為海南樓市中不可忽視的攪動者。
海南房地產研究機構“至理數據”發布的2025年1-11月海南房企銷售榜單顯示 ，來自上海的民企大華集團在海南省成交套數 、成交面積方面首次躋身前三，在成交金額方面位列第七 ，在華潤置地 、保利發展、萬科等國央企主導的市場中脫穎而出 。
值得一提的是 ，盡管當前海南樓市成交火熱，開發商未盲目跟風樂觀或待價而沽 ，整體心態偏向謹慎 。
海南房地產市場資深從業者阿發告訴時代財經 ，區別于疫情前自貿港政策初期或更早淘金潮的盲目涌入，如今開發商更顯理性 ，“市場變化太快 ，政策迭代頻繁，他們必須抓住旺季快速變現。 ”
當前，三亞樓市進入每年的傳統冬季旺季 ，疊加封關預期 ，成為開發商出貨的關鍵節點 。
據時代財經采訪獲悉，不少開發商追求快速清盤 。阿發透露 ，由于海南現房銷售的政策規定 ，不少項目雖未取得銷售許可證，但通過意向金 、鎖房凍資等方式提前蓄客 ，搶占市場聲量與客戶。
相對而言 ，新晉跨界企業的銷售節奏則沒那么激進 。這類從未涉足房地產的企業暫未吃透三亞市場及本地環境，因此大多依賴本地熟手來快速熟悉市場 。
時代財經了解到 ，今年下半年以來 ，多家煤炭企業拿地后火速招攬“項目總 ”“營銷總”等核心崗位人才。同時，部分外地中介機構 、樓市垂類媒體也在今年前來三亞布局 。
隨著12月18日封關落地 ，海南樓市站在新的“黃金時代 ” 。這場政策風口上的房產故事 ，或許才剛開場。
（以上受訪者中李呈、阿發為化名）
東財圖解·加點干貨（文章來源：時代財經）
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