“選擇貼息絕對合適。 ”近日 ，一位助貸中介對《華夏時報》記者表示 ，可以通過個人經營性貸款（下稱：經營貸）“置換 ”住房抵押貸款，以降低每年房貸的還款利息 。同時 ，利用政策貼息進一步降低經營貸利息 。他承諾 ，貼息后第一年的經營貸利率低至0.795%，沒有營業執照也能辦。
近年來，伴隨國家對小微企業扶持力度的加大及貸款市場報價利率的逐步下行 ，銀行經營貸利率已低至3%及以下 。由于這一利率與居民房貸利率形成顯著價差 ，部分中介機構大力推銷經營貸，誘導群眾將高利率房貸轉為低利率經營貸 ，導致部分資金違規流入樓市 。
“這暴露出當前銀行業務轉型中的痛點。”知名經濟學者盤和林在接受《華夏時報》記者采訪時表示 ，對于銀行來說，如果開展經營貸門檻太高 ，就會缺乏經營貸客戶。當前樓市景氣度不高 ，很多銀行個人業務中房貸業務銳減，而業務銳減就導致銀行很難保持業務規模 ，而開展經營貸 ，則又要面對非房貸經營貸需求不足的問題 。所以，有的銀行是鋌而走險 ，在明知道經營貸資金是流向樓市的情況下 ，形式重于實質，依然辦理了經營貸 。
資金違規流入樓市
經營貸，作為一種專為滿足企業或個體工商戶經營活動資金需求而設計的金融服務產品 ，其本意是支持中小企業和個體工商戶的經營發展。但實踐中 ，仍有部分經營貸資金流入樓市，成為購房者降低月供成本的低息工具 。
“轉換后 ，每個月只要還4千多的利息 。 ”今年5月 ，由于家庭現金流吃緊，身背百萬債務的劉哲（化名）選擇將利率3.6%的房貸轉換成了利率2.3%的經營貸。他告訴記者 ，置換前 ，每月房貸月供超一萬元 。“我和家屬因為工作原因，收入都下降了很多 ，根本還不動 ，壓力很大 。 ”
“三年前我們確實幫很多客戶置換成了經營貸。”一位貸款中介告訴記者，那時候房貸利率與經營貸利率息差很大 ，能到3% ，現在隨著貸款市場報價利率的下調，轉的意義不大了 。
不過，近日 ，《華夏時報》記者在暗訪中發現 ，利率相對較低的經營貸仍是一些貸款中介營銷的熱點，“大額”“低利率 ”成為這類宣傳的關鍵詞：“有房產的話 ，可以做抵押經營貸 ，這個相對于大部分人來說，利率沒有更低的了 ”“不管從還款周期 ，還是利率上來說 ，經營貸都是最合適的”……
有個人助貸機構宣稱可以將房貸“置換 ”成經營貸，支持過戶營業執照、過橋墊資 、做經營流水等“一條龍服務 ” 。“過戶一個執照8千元 ，如果后續不用 ，可以回收。”一位貸款中介表示，如果全流程操作 ，傭金大概兩萬元起 。
亦有助貸中介對記者表示 ，不需要營業執照也能辦理經營貸 。“新加入公司成為公司實控人，如果將公司地址遷至享受政府貼息的區，還可以在2.65%利率的基礎上享受五年貼息 ，第一年利率為0.795% ，往后4年為1.325%，最后5年2.5%左右。 ”
不過 ，低息背后風險暗涌。王霞（化名）最近在通過第三方辦理銀行經營貸的過程中就遇到中途加價的問題 。“中介在過戶營業執照后 ，說是被稅務抽查，兜了半天圈子 ，最后說讓我在3%服務費的基礎上再額外付一部分費用 。 ”
銀行風控或存漏洞
對于經營貸違規流入樓市 ，監管也注意到了這一點。
例如，今年2月 ，寧夏監管局發布《關于“零首付”購房的風險提示》 ，其中提到，購房者向銀行申請消費貸 、裝修貸等 ，或通過中介機構等將購房者“包裝 ”成企業主、個體經營者向銀行申請經營貸 ，所獲貸款款項用于支付首付款 、中介機構“包裝 ”費用等，該過程往往伴隨偽造虛假交易背景 、賬戶流水等違規操作，造成貸款期限錯配 ，存在倒貸接續風險 。
今年7月 ，湖南監管局就發放個人經營貸款過程中貸款管理不審慎等違法違規行為對湖南桃源農商銀行處以30萬元的罰款 。今年10月，浙江監管局就個人經營性貸款管理不審慎、貸款資金被挪用 ，向公職人員發放個人經營性貸款等違法違規行為 ，對杭州聯合銀行旗下浙江諸暨聯合村鎮銀行處以55萬元的罰款。
“今年以來，經營貸違規流向樓市的亂象暴露出銀行內部風控體系存在多環節漏洞 。”蘇商銀行特約研究員薛洪言在接受《華夏時報》記者采訪時表示 ，在貸前調查階段 ，部分銀行對借款人實際經營需求核實流于形式，未能穿透審查資金真實用途 ，甚至存在默許借款人通過虛構經營場景、偽造流水等方式套取貸款的情況 。
“貸中審批環節則呈現‘走過場’問題 ，對公職人員等特殊群體的貸款資質審核標準被人為放松，超越授權辦理業務的現象時有發生 ，反映出內控機制執行乏力。 ”薛洪言進一步表示 ，貸后管理更是明顯缺位，銀行未能建立有效的資金流向監控機制，導致貸款被挪用于購房后長期未被察覺 ，同時資產分類不合規問題也暴露出風險預警和處置機制的滯后性 ，未能及時識別和管控潛在風險 。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬對《華夏時報》記者補充道，這也反映出部分銀行工作人員合規意識不足 。“某些銀行從業人員缺乏對客戶實際還款能力的評估 ，若企業經營貸被用于購房 ，其實際經營現金流可能不足以償還貸款本息。但銀行在貸前評估中可能忽視了對借款人真實償債能力的考察，而是單純依賴抵押物價值 ，從而埋下違約風險 。 ”
值得注意的是 ，今年是銀行經營貸集中到期的關鍵節點，住宅或商鋪等抵押資產面臨重新評估 ，而來自國家統計局的數據顯示 ，今年8月，全國70個大中城市中各線城市商品住宅銷售價格環比下降 ，這也是自2022年4月以來連續下跌的第41個月 。
對此 ，薛洪言表示，近年來部分地區房地產市場調整已導致抵押房產價值回落，重新評估可能使大量抵押物面臨估值縮水風險。若出現抵押率不足 ，銀行將面臨“抵押物懸空”風險 ，此時要求借款人補充擔保或提前還款，而小微企業主在經濟下行期的資金鏈本就緊張 ，可能引發批量違約。
“在集中到期壓力下 ，銀行若被迫集中處置抵押資產，可能進一步壓低市場價格 ，形成‘降價拋售—資產貶值—更多違約’的惡性循環 。”薛洪言進一步指出 ，前期部分經營貸或存在評估虛高問題，在重新評估過程中可能暴露歷史風控缺陷 ，加劇銀行不良資產壓力 。特別是在經濟復蘇基礎尚不牢固 、小微企業經營仍面臨困難的背景下 ，還款能力與抵押品價值的雙重惡化風險尤其值得警惕。
（文章來源：華夏時報）
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